Les spécificités de la comptabilité dans l'immobilier

E.C.A.I, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’immobilier, résume ce que vous devez savoir !

Faites accompagner votre société par un Expert Comptable spécialiste du secteur lmmobilier :

Quelques notions importantes sur la comptabilité de ce secteur :

1) Création de structures adaptées et promotion immobilière

Le secteur d'activité de l’immobilier se caractérise par le recours habituel à la création d'une structure adaptée à un programme immobilier spécifique.

Il peut s'agir d'une entité juridique distincte, le plus souvent une société civile immobilière, ou encore d'une société de fait (société en participation).

Un autre élément déterminant de la promotion immobilière est le recours à des capitaux importants pour financer les opérations.

En effet, le cycle d'exploitation de cette activité est, en général, supérieur à douze mois, notamment dans le cas de construction d'immeubles pour la vente par lots d'appartements. Cette caractéristique entraîne par conséquence des charges financières importantes pendant toute la durée de la construction.

Au regard de ces particularités, la comptabilité de l’immobilier est toujours organisée par « opération », en déterminant les coûts de production directement affectables à un programme unique.

2) Frais engagés relatifs à une opération immobilière

Dans le cadre d'une création d'une structure dédiée à une opération immobilière, les frais engagés concernent, outre l'acquisition éventuelle du terrain et les aménagements de voirie et les frais directs de construction, les frais annexes suivants :

• les frais de structure (constitution de la société, tenue de comptabilité) ;
• les frais de publicité (plaquettes commerciales, bureaux de vente, appartements-témoins) ;
• la rémunération du promoteur au titre de son mandat de gestion ;
• les frais financiers pendant la construction.

3) Les textes applicables à la comptabilité de l’immobilier

Les dispositions d'origine du Plan comptable professionnel.

En 1984, les adaptations du Plan comptable général (version 1982) ont donné lieu au plan comptable professionnel des promoteurs de construction immobilière (CNC, avis de conformité du 12 juillet 1984).

Un guide comptable a aussi été rédigé pour les professionnels du secteur (FPC, guide de 1984). Il précise la date de comptabilisation du résultat et le coût de revient des stocks.

Les traitements comptables retenus

Date de comptabilisation du résultat : Pour les opérations de longue durée, le résultat est dégagé à la livraison. Pour les ventes par fractions (immeubles collectifs...), le résultat est calculé lot par lot. C'est la méthode de l'achèvement.

Coût de revient des stocks : Frais incorporés :

• frais financiers jusqu'à la livraison (si affectés à une opération) ;
• frais de garanties (achèvement, caution) ;
• rémunération du promoteur ;
• dépenses de lancement (bureau de vente, signalisation...) ;
• frais généraux de la structure dédiée.

Impact du Plan comptable général (PCG)

Le PCG a évolué avec l'IFRS. Les principes non contredits du plan pro restent valides.

Date de prise en compte du résultat : Les bénéfices sont pris en compte à la livraison (PCG art. 313-2 et 443).

Méthode de l'avancement : Possible pour les contrats à long terme (PCG art. 380-1). Le résultat est calculé au fur et à mesure de l'avancement.

Coût d'entrée des stocks

Comprend :

• coûts directs (main-d'œuvre directe) ;
• frais généraux fixes et variables (amortissements, entretien, développement) ;

Exclut :

• coûts administratifs sauf structures dédiées (PCG art. 321-20) ;

Frais financiers : Au choix : en charge ou intégrés au coût de production (PCG art. 321-5).

Nature des charges prises en compte dans un contrat à long terme

• coûts directement imputables (main-d'œuvre, matériel, honoraires...) ;
• coûts indirects affectables (assurance, frais généraux) ;
• coûts engagés avant contrat s'ils sont identifiables ;
• provisions pour risques prévisibles.

Les coûts non imputables aux contrats sont exclus.

Date de réalisation du résultat

• Production en cours : résultat dégagé à la remise du bien.
• Contrats à long terme : méthode de l'avancement ou de l'achèvement, selon les cas.
• Sans contrat à long terme : on applique la méthode de l'achèvement, conforme au PCG.

Traitement des frais selon leur nature

• Frais de constitution : inclus dans le coût de production (PCG art. 321-20).
• Tenue de comptabilité : si spécifique au programme, incluse dans le coût.
• Publicité : à comptabiliser en charges (avis CNC 2004-15).
• Rémunération du promoteur : incluse si elle fait partie des frais généraux de production.
• Frais financiers : au choix (charges ou coût de production).